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1가구 1주택 양도소득세 비과세 조건에 대해서 알아보겠습니다. 부동산을 매도해 수익을 얻으면 일반적으로 양도소득세를 납부해야 합니다.
대부분의 국민은 실거주를 목적으로 한 채의 주택만을 소유하고 있는 경우가 많습니다. 이러한 상황을 고려해 정부는 1가구 1주택자에게는 일정 조건 하에 양도소득세를 면제해주는 제도를 운영하고 있습니다. 이를 1가구 1주택 양도소득세 비과세 혜택이라고 부릅니다.
이번 글에서는 그 조건과 주의사항, 실전 계산 사례까지 상세하게 소개하겠습니다.
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1가구 1주택 양도소득세 비과세란?
양도소득세는 부동산, 주식, 토지 등 자산을 양도하여 발생한 이익에 대해 부과하는 세금입니다. 하지만 실수요자가 거주 목적으로 보유하던 주택을 매도할 경우, 일정 요건을 충족하면 양도소득세가 면제됩니다.
정부의 세금 정책은 투기 방지와 서민 보호를 동시에 목표로 합니다. 실거주 목적으로 소유한 집이라면 세금 부담 없이 매도할 수 있도록 배려한 제도가 바로 1가구 1주택 비과세 제도입니다.
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비과세 적용을 위한 핵심 조건
1가구 1주택 비과세 혜택을 받기 위해서는 아래 조건을 반드시 충족해야 합니다.
하나. 가구 기준은 ‘세대 단위’ ‘1가구’는 단순히 1명의 개인이 아니라, 생활비를 공동 부담하는 동일 세대원 전체를 의미합니다. 예를 들어 부모와 자녀가 같은 주소에 거주하거나, 대학생 자녀가 외지에 거주 중이어도 세대 분리가 되지 않는 경우 같은 가구로 간주됩니다.
둘. 주택 수는 ‘1채’만 가능 해당 가구가 보유한 주택이 한 채여야 하며, 양도 시점에 다른 주택이 없어야 합니다. 만약 부모와 자녀가 각자 명의로 주택을 보유하고 있다면, 세대 전체 기준으로 2주택자가 되기 때문에 비과세를 받을 수 없습니다.
셋. 2년 이상 보유 (조정대상지역은 거주도 필수) 기본적으로 해당 주택을 2년 이상 보유해야 합니다. 또한 조정대상지역에 위치한 주택이라면 2년 이상 실제 거주도 해야 비과세 조건을 충족할 수 있습니다.
비과세 금액 한도는 12억 원
가장 중요한 포인트는 바로 비과세 한도입니다. 현재 기준으로 양도소득세 비과세 한도는 12억 원입니다. 즉, 집을 12억 원 이하로 매도했다면, 아무런 세금 없이 전액 비과세가 적용됩니다.
예시)
- 취득가 5억 원 → 양도가 12억 원 → 양도차익 7억 원 → 세금 0원
- 취득가 5억 원 → 양도가 13억 원 → 1억 초과분에 대해서만 과세
과세대상 양도차익은 아래와 같은 방식으로 산정합니다.
과세대상 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액 – 12억) / 양도가액
예를 들어 13억 원에 주택을 매도했다면, 전체 양도차익 8억 원 중 약 6,153만 원이 과세 대상이 됩니다. 여기에 24% 세율 적용 후 누진공제 576만 원을 차감하면 약 888만 원의 양도소득세가 발생합니다.
Klook.com일시적 1가구 2주택자도 비과세 받을 수 있을까?
집을 팔고 새 집을 사는 것이 아니라, 새 집을 먼저 사고 기존 주택을 나중에 파는 경우에는 일시적으로 2주택자가 됩니다. 이를 일시적 1가구 2주택이라고 하며, 일정 요건을 충족하면 비과세를 받을 수 있습니다.
일시적 1가구 2주택자 비과세 조건
- 기존 주택을 취득한 지 1년 후 신규 주택을 취득
- 신규 주택을 산 후 3년 이내에 기존 주택을 양도
- 기존 주택도 2년 보유 및 (조정대상지역의 경우) 2년 거주 요건 충족
단, A·B 양 주택 모두 조정대상지역에 해당할 경우, B주택 취득 후 1년 이내 A주택 매도라는 조건이 추가로 붙습니다.
절세 전략은 순서가 중요하다
두 채의 주택을 가지고 있다면, 비과세 요건에 맞춰 어느 주택을 먼저 매도할 것인지 전략을 세워야 합니다. 일반적으로 가격 상승 폭이 적은 주택을 먼저 처분하고, 가장 많이 오른 주택을 비과세 조건을 갖춘 후 매도하는 방식이 유리합니다.
1가구 1주택 양도소득세, 절세의 핵심은 ‘타이밍’
양도소득세는 단순한 세금 이상의 문제입니다. 수천만 원, 많게는 억대의 금액이 절세 가능 여부에 따라 갈리기 때문에, 집을 팔기 전 반드시 전문가 상담을 받아야 합니다. 특히 조정대상지역, 일시적 2주택, 세대 분리 등 복잡한 조건이 얽혀 있다면 더욱 신중한 판단이 필요합니다.
1가구 1주택 양도소득세 비과세 제도는 실수요자를 보호하기 위한 제도입니다. 잘 활용하면 큰 세금 없이 주거 환경을 개선할 수 있는 기회가 되므로, 사전에 조건을 꼼꼼히 확인하시길 바랍니다.
