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내 집 마련 전에 반드시 알아야 할 LTV, DTI, DSR 대출 규제에 대해서 알아보겠습니다. 내 집 마련은 대부분의 사람들이 인생 목표 중 하나로 꼽는 일입니다.
하지만 막상 부동산 시장에 뛰어들려고 하면 가장 먼저 마주하게 되는 현실적인 장벽은 바로 대출 규제입니다. 오늘은 그중에서도 반드시 알고 있어야 할 세 가지 핵심 개념, LTV, DTI, DSR에 대해 자세히 알아보겠습니다. 각 항목은 대출 한도와 직결되기 때문에 내 집 마련을 계획하고 있다면 반드시 숙지해야 합니다.
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LTV란 무엇인가
LTV(Loan To Value)는 담보인정비율이라고도 불립니다. 말 그대로 주택 가격 대비 금융기관이 빌려줄 수 있는 대출금의 최대 비율을 뜻합니다.
예를 들어, 주택 가격이 5억 원이고 LTV가 70%로 설정되어 있다면, 해당 주택을 담보로 받을 수 있는 대출은 최대 3억 5천만 원입니다.
특히 생애최초 주택 구매자의 경우, 정부에서 완화된 기준을 적용해 최대 80%까지 대출이 가능하며, 주택 가격이 6억 원까지는 규제 없이 지원됩니다.
이 기준은 지역과 상황에 따라 달라질 수 있으니 실제 대출 신청 전에는 반드시 은행이나 금융기관의 상담을 통해 확인하는 것이 좋습니다.
DTI란 무엇인가
DTI(Debt To Income)는 ‘총부채상환비율’로 번역되며, 연소득 대비 주택담보대출 원리금 상환 비율을 의미합니다. 이는 대출자의 상환 능력을 판단하기 위한 지표로 활용됩니다.
계산법은 간단합니다.
연간 주택담보대출 원리금 ÷ 연소득 × 100
예를 들어, 연소득이 6,000만 원이고, 주택담보대출의 원리금 상환액이 연 2,400만 원이라면, DTI는 40%가 됩니다.
DTI는 지역별 또는 투기과열지구 등에서 다르게 적용되며, 이를 기준으로 대출 가능 금액이 달라지기 때문에 반드시 사전에 체크해야 합니다.
Klook.comDSR이란 무엇인가
DSR(Debt Service Ratio)는 ‘총부채원리금상환비율’로, 말 그대로 주택담보대출뿐만 아니라 신용대출, 전세자금대출, 카드론 등의 모든 금융권 대출 원리금을 포함한 비율입니다.
DTI보다 훨씬 강화된 대출 심사 기준이며, 특히 고액 대출자들에게 엄격하게 적용됩니다.
예를 들어, 연소득이 6,000만 원이고 주택담보대출 원리금이 1,500만 원, 신용대출 원리금이 1,500만 원이라면 총 원리금은 3,000만 원이며 DSR은 50%가 됩니다.
현행 규제에서는 1억 원 이상의 대출을 받을 경우 DSR 40% 기준이 적용되기 때문에, 위와 같은 경우 추가 대출이 제한될 수 있습니다.
세 가지 지표 비교 요약
이 세 가지 지표는 각각의 기준과 포함 항목이 다르기 때문에 혼동하기 쉽습니다. 아래 표를 참고하면 좀 더 쉽게 이해할 수 있습니다.
| 지표 | 기준 | 포함 항목 |
|---|---|---|
| LTV | 주택 가격 | 주택가격 대비 대출 비율 |
| DTI | 소득 | 주담대 원리금 + 기타 대출 이자 |
| DSR | 소득 | 주담대 + 모든 대출 원리금 |
예를 들어, 연소득 5,000만 원인 직장인이 6억 원짜리 아파트를 구입하고자 할 때 다음과 같은 대출 조건이 적용될 수 있습니다.
- LTV 70%: 최대 4억 2천만 원까지 가능
- DTI 40%: 대략 2억 5천만 원 수준
- DSR 40%: 타 대출이 없다면 2억 5천만 원, 타 대출 원리금 연 800만 원이면 약 1억 6천만 원 가능
<읽어보면 도움이 되는 글>
대출 규제 계산기 활용법
위 지표들은 계산이 복잡해 보일 수 있지만, 네이버에 금융계산기 또는 아래의 배너를 확인할 수 있으며, LTV, DTI, DSR 계산기를 쉽게 사용할 수 있습니다.
자신의 소득, 대출 현황, 주택 가격 등을 입력하면 대략적인 대출 가능 금액을 손쉽게 확인할 수 있으므로, 대출 상담 전 미리 계산해보는 것을 추천드립니다.
곧 적용될 3단계 DSR 규제, 무엇이 달라지나
올해 7월부터는 3단계 DSR 규제가 새롭게 적용됩니다. 이에 따라 연소득 5,000만 원 기준 대출 가능 한도가 최대 5,000만 원가량 줄어들 수 있다는 발표도 나왔습니다.
즉, 같은 조건에서도 규제 적용 시기에 따라 대출 한도가 현저히 달라질 수 있으므로, 내 집 마련 계획이 있다면 규제 전 빠르게 준비하는 것이 현명할 수 있습니다.
마무리하며
부동산 시장 진입을 앞두고 있는 예비 주택 구매자라면 LTV, DTI, DSR이라는 용어부터 정확히 숙지해야 합니다. 이는 단순한 숫자의 개념을 넘어서, 실제 대출 한도에 직접적인 영향을 미치기 때문입니다.
특히 올해 7월부터 적용될 DSR 강화는 실수요자에게도 체감 가능한 영향을 줄 수 있어, 대출 규제에 따른 변화를 빠르게 파악하고 준비하는 것이 무엇보다 중요합니다.
