상생임대인 인센티브 제도 조건과 비과세 혜택을 어떻게 받을 수 있는지 한번 알아보도록 하겠습니다. 코로나로 인하여 자영업자, 소상공인을 제외하고 임대사업자도 자발적 임대료 인하로 인하여 큰 이슈가 되고 있었습니다. 특히, 22년 6월 21일 부동산 대책 중 1가지인 상생 임대인 제도는 대상자라면 반드시 혜택을 봐야한다는 점에서 한번 알아보도록 하겠습니다.
상생임대인 인센티브 제도
목적
직전 계약 대비 전월세를 5% 이내로 올린 집주인에게 양도세 비과세를 위한 실거주 요건(2년)을 면제해주는 제도입니다. 특히, 기존에는 혜택 대상이 공시가격 9억 원 이하 주택에 대해서만 적용되었으나 이번 대책에서는 집값 기준이 없어져 모든 주택이 대상이 되었다는 점입니다.
정부에서 이러한 임대 조건을 하는 이유는 결론적으로는 집값 상승에 대한 안정화하를 하기 위함입니다. 임대차 3법에 따라 2년 후 재계약하는 시점이 8월로 예상됩니다. 4년 치 보증금과 월세가 한꺼번에 상승하게 되면 전월세 시장 대란이 올 가능성이 높기 때문입니다.
기획재정부에서는 임차인의 부담을 덜어주기 위해서 마련한 방법으로 상생 임대인 제도라는 것입니다. 착한 임대인 운동처럼 임대인이 자발적으로 임대료 인상을 최소화하는 경우 혜택을 주는 것입니다.
상생임대인제도 개편안
1. 상생임대주택 인정 요건의 완화
기존의 상생임대주택 인정 요건은 임대개시 시점에 임대인이 1세대 1주택자여야 하며 해당 주택이 기준시가 9억원 이하만 가능했습니다. 그러나 이번 개편으로 인하여 가액기준은 없어졌으며 임대개시 시점에 다주택자일지라도 상생임대주택 적용을 받을 수 있으며 다만 상생임대 적용 주택을 제외한 나머지 모든 주택을 매도하여 1세대 1주택 상태가 되어야 합니다.
2. 비과세 거주요건 완화
기존은 1세대 1주택일 지라도 취득당시 조정대상지역의 경우 2년 거주요건 중 1년을 거주한 것으로 인정하며, 1세대 1주택 비과세액인 12억을 초과하는 분에 대한 장기보유특별공제 적용을 위한 2년 거주요건은 완화하여 주지 않았었습니다. 이번 개편안에서는 조정대상지역 1세대 1주택 양도세 비과세 2년 거주요건을 면제하며 비과세액인 12억을 초과하는 분에 대한 장기보유특별공제 적용을 위한 2년 거주요건 또한 함께 면제하는 것으로 완화를 확대하였습니다.
3. 적용 기한 연장
기존 2022년 12월 31일로 종료 예정이었던 상생임대인제도를 2024년 12월 31일로 2년 연장하여 제도의 시작인 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일 이내에 신규 또는 갱신 계약 시 5% 이내의 임대료 증액기준을 만족하면 상생임대주택으로 인정하도록 하였습니다.
상생임대인 자격 조건
상생임대인 요건을 갖추기 위해서는 다음과 같은 조건의 “직전 계약”이 반드시 있어야만 진행 가능합니다.
- 기존에 임대차계약이 존재 해야 합니다.
- 기존 계약은 1년 6개월 이상 유지된 계약만 가능합니다.
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상생임대인 제외 대상자
- 주택을 매수 후 신규로 체결한 임대차계약은 제외 대상자입니다.
- 주택을 매수할 시 승계받은 임대차계약은 제외 대상자입니다.
- 주택을 매수하면서 새로 임대차계약을 맺을 때 시세보다 저렴하게 임대한경우 상생임대인에 해당하지 않습니다.
- 매수할 때 기존 전세계약을 승계받았다면 승계받은 계약은 직전계약으로 인정받지 못하므로 계약 종료 후 1년 6개월 이상의 직전계약 요건을 갖추고 그 이후 계약에서 5% 이내의 증액으로 상생임대인 요건을 갖추어야 합니다. 즉 직전 계약과 상생임대요건을 갖춘 계약의 임대인은 동일한 사람만 가능합니다.
상생임대주택 양도소득세 특례 10문 10답
1. 질문 : “상생임대주택”으로 운영된 모든 보유주택이 양도세 비과세 거주요건 2년 + 장특공제 거주요건 2년이 면제되는 것인가요?
답변 : 아닙니다. 상생임대주택으로 운영된 주택으로서 최종적으로 양도되는 1주택의 거주요건만 면제되는 것입니다.
2. 질문 : 상생임대차계약”으로 인정받기 위해서는 “직전 임대차계약” 대비 ‘임대료 5% 이하’ 인상을 준수해야 하는데, 이 때 “직전 임대차계약”이 무엇인가요?
답변 : “직전 임대차계약”이란 거주자甲이 주택을 취득한 후, 임차인과 새로이 체결한 계약을 의미합니다. 즉, 甲이 주택을 취득하기 전 종전 임대인乙과 임차인丙 사이에 체결된 계약을 甲이 승계받은 경우는 “직전 임대차계약”에 해당하지 않습니다.
3. 질문 : “직전 임대차계약”과 “상생임대차계약”의 임차인이 동일해야 하나요?
아닙니다. “직전 임대차계약”과 “상생임대차계약”의 임대인은 동일해야 하지만 임차인은 달라도 무방합니다. 즉, 임차인이 변경되어도 임대료 5% 이하 인상을 준수하면 됩니다.
4. 질문 : “직전 임대차계약”과 “상생임대차계약” 사이에 시간적 공백(임대인이 직접 거주, 공실 등)이 있어도 되나요?
답변 : 그렇습니다. 두 계약에 따른 임대가 공백없이 계속하여 유지될 필요는 없습니다.
5. 질문 : “상생임대차계약”을 언제까지 체결해야 “상생임대주택”으로 인정받을 수 있나요?
답변 : 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중 체결해야 하며, 계약금을 실제로 지급받은 사실이 확인되어야 합니다.
6. 질문 : 계약갱신청구권행사에따른계약도“상생임대차계약”으로인정되나요?
답변 : 가능합니다.
7. 질문 : 등록임대주택사업자의 임대주택도 “상생임대주택”이 될 수 있나요?
답변 : 가능합니다.
8. 질문 : 임대주택이 다가구주택*인 경우 “상생임대주택”으로 인정받기 위해 각 호(세대)별로 “상생임대차계약”을 체결해야 하나요?
답변 : 추후 양도계획에 따라 다릅니다. 다가구주택 전체를 양도할 계획인 경우 모든 호와 상생임대차계약을 체결해야 합니다. 그러나 다가구주택을 호별로 양도할 계획인 경우 각 호별로 상생임대차계약 체결 여부에 따라 상생임대주택으로 인정받을 수 있습니다.
9. 질문 : “직전 임대차계약”에 따른 의무임대기간 1년 6개월과 “상생임대차계약”에 따른 의무임대기간 2년은 어떻게 판정하나요?
답변 : 해당 계약에 따라 실제 임대한 기간을 기준으로 판정합니다.
10. 질문 : “상생임대차계약”을 체결하면서 전세에서 월세로, 또는 월세에서 전세로 전환하는 경우 임대료 5% 이하 인상 여부를 어떻게 판정하나요?
답변 : 민간임대주택특별법 제44조 제4항에 따른 산정률(전세↔ 월세 전환율) 을 활용하여 계산합니다.
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출처 : https://www.korea.kr/
